Revenus fonciers encaissés
Le menu Revenus fonciers affiche, pour l'exercice de votre choix, ce qui est réellement entré sur le compte de votre SCI. C'est le document que vous transmettez à votre conseil au moment de préparer votre déclaration, et celui qui vous évite de refaire le total à la main sur un tableur.
C'est un document d'aide, pas une déclaration. Il est établi à partir des règlements enregistrés dans l'application. Il ne remplace pas votre comptabilité et ne préremplit aucun formulaire fiscal : faites-le valider par votre conseil avant toute déclaration.
Base encaissement : la première chose à comprendre
L'état ne compte pas ce que vous avez facturé, mais ce que vous avez encaissé.
Une facture émise le 20 décembre et réglée le 5 janvier n'apparaît donc pas sur l'exercice de son émission, mais sur celui de son règlement. C'est la règle qui s'applique aux revenus fonciers, et c'est aussi la source de la question la plus fréquente : "pourquoi mon loyer de décembre n'est-il pas dans le total ?".
En pratique, cela veut dire qu'un loyer réglé en retard bascule sur l'exercice suivant, et qu'un loyer payé d'avance bascule sur l'exercice en cours. Rien n'est proratisé : c'est la date du règlement qui décide, jamais la période facturée.
Pour que l'état soit juste, il faut donc que vos règlements soient enregistrés avec leur vraie date. La page Encaissements est faite pour cela : elle permet de pointer votre relevé bancaire ligne par ligne, chacune avec sa propre date.
Ce que contient l'état
Les chiffres clés
| Chiffre | Sens |
|---|---|
| Encaissé TTC | Ce qui est entré sur l'exercice, toutes taxes comprises |
| Dont TVA incluse | La part de TVA contenue dans ces encaissements. Ce n'est pas un revenu : vous la reversez |
| Revenu net encaissé | L'encaissé TTC moins la TVA. C'est le revenu proprement dit |
| Retenues sur dépôts | La part des dépôts de garantie que vous avez conservée lors d'une restitution |
| Trop-perçu signalé | Ce qui a été encaissé au-delà du montant des documents réglés. C'est un simple signalement : la somme est déjà comprise dans l'encaissé TTC |
| Total | Le revenu net plus les retenues |
Si votre SCI n'a pas opté pour la TVA, la ligne "Dont TVA incluse" reste à zéro et le revenu net est égal à l'encaissé.
Les trois ventilations
- Par compte : le code comptable porté par chaque ligne de facture. Il sépare typiquement les loyers des charges refacturées, et c'est la vue qu'attend un comptable.
- Par bien : le total encaissé sur chaque immeuble de votre patrimoine. C'est la vue utile dès que vous détenez plus d'un immeuble.
- Par locataire : le total encaissé auprès de chaque preneur.
Les trois ventilations donnent toujours le même total. Elles regardent la même somme sous trois angles.
Les dépôts de garantie
Un dépôt de garantie n'apparaît jamais comme un revenu, et c'est voulu : cette somme est détenue pour le compte du locataire, vous la lui devez, et elle ne passe par aucune facture.
En revanche, le jour où vous restituez le dépôt en conservant une partie, la somme conservée devient un produit de l'exercice de la restitution. Elle figure alors sur sa propre ligne, sous le compte 758000.
Les avoirs et remboursements
Si vous avez remboursé un locataire à la suite d'un avoir, le montant est déduit des chiffres de l'exercice du remboursement, et un message rappelle combien a été déduit et sur combien d'opérations.
Un règlement supérieur au montant de sa facture
C'est fréquent : un locataire vire son trimestre en une fois alors qu'une seule facture est émise, ou arrondit son virement à la centaine supérieure.
Cette somme est comptée en entier, y compris la part qui dépasse la facture. Un loyer encaissé d'avance est un revenu de l'exercice de son encaissement : l'écarter reviendrait à sous-évaluer vos recettes.
Un message vous indique alors combien a été encaissé au-delà des documents réglés, et sur combien d'opérations. Vérifiez qu'il s'agit bien d'un règlement d'avance et non d'une erreur de saisie : si le virement couvre plusieurs échéances, le plus propre reste de le ventiler en plusieurs règlements, un par facture, à mesure que les factures sont émises.
Le total apparaît aussi dans le CSV, sur la ligne "Dont encaissé au-delà des documents réglés".
Ce que l'état ne fait pas
- Il ne déduit aucune charge. Il porte vos recettes, pas votre résultat. Vos dépenses vivent dans le menu Charges, et leur déductibilité relève de votre conseil.
- Il ne rattache pas une facture saisie à la main à un immeuble. Le lien entre une facture et un bien passe par le modèle de facture récurrente et son lot. Les encaissements dont l'immeuble ne peut pas être établi avec certitude -- facture ponctuelle, bail portant sur des lots de deux immeubles différents -- sont regroupés sous Non rattaché à un immeuble, plutôt qu'affectés au hasard. Rattacher vos modèles de factures à un lot suffit à vider cette ligne.
- Il ne préremplit aucun formulaire.
Exporter l'état
Le bouton Télécharger en CSV, en haut de la liste, produit un fichier utilisable dans un tableur : une colonne Rubrique distingue la synthèse et les trois ventilations, ce qui permet de filtrer ou de faire un tableau croisé sans retoucher le fichier.
Le même fichier est disponible depuis le menu Exports, en face de la ligne "Revenus fonciers encaissés".
Comme les autres exports, il utilise le point-virgule comme séparateur et l'encodage UTF-8 avec BOM : il s'ouvre directement dans Excel ou LibreOffice, accents compris.