Facturation électronique et SCI : ce que dit la loi

Deux obligations, deux dates, et un périmètre qui dépend du régime de TVA de votre SCI. Cette page reprend uniquement ce qui est écrit dans les sources officielles, chacune liée en fin de section.

Informations vérifiées le 25 août 2026 auprès des sources citées en bas de page. Les textes évoluent : en cas de doute, l'original fait foi, pas cette page.

Information générale, pas un conseil personnalisé. Le périmètre exact qui s'applique à votre SCI dépend de son régime de TVA, de la nature de ses locations et de la qualité de ses locataires. SCI Facturation est un outil d'aide à la facturation et ne se substitue pas au conseil d'un expert-comptable.

Deux obligations distinctes, deux échéances

Recevoir et émettre ne sont pas la même obligation et ne tombent pas à la même date. La première ne dépend pas de vous : ce sont vos fournisseurs qui la déclenchent en vous adressant leurs factures par ce canal.

Date	Qui	Quoi
1er septembre 2026	Toutes les entreprises, quelle que soit leur taille	Être en mesure de recevoir une facture électronique par une plateforme agréée
1er septembre 2026	Grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire	Émettre ses factures au format électronique et transmettre les données à l'administration
1er septembre 2027	Petites et moyennes entreprises, micro-entreprises, catégorie dont relèvent presque toutes les SCI	Émettre ses factures au format électronique et transmettre les données à l'administration

Source : impots.gouv.fr, à partir de quand suis-je concerné par la réforme.

Votre SCI est-elle concernée ?

L'obligation d'émettre ne suit pas la forme juridique mais le régime de TVA des opérations. L'administration l'écrit sans ambiguïté : les entreprises qui réalisent uniquement des opérations exonérées de TVA au titre des articles 261 à 261 E du Code général des impôts ne sont pas concernées par l'obligation d'émission, ni par la transmission des données. L'obligation de recevoir, elle, ne connaît pas cette exception.

Situation de la SCI	Recevoir	Émettre	Transmettre les données
Locaux nus loués à un professionnel, sans option pour la TVA	Oui, 09/2026	Non concernée, opération exonérée	Non
Locaux nus loués à un professionnel, avec option pour la TVA	Oui, 09/2026	Oui, 09/2027	Oui
Logements nus loués à des particuliers	Oui, 09/2026	Non concernée, opération exonérée	Non
Emplacements de stationnement loués isolément, hors de tout autre bail	Oui, 09/2026	Oui, 09/2027, si le preneur est un professionnel établi en France	Oui
Location assortie de services para-hôteliers	Oui, 09/2026	Oui, 09/2027, selon la qualité du preneur	Oui
Aucune location : bien mis à disposition gratuitement des associés	Non	Non concernée	Non

La dernière ligne est la seule où votre SCI n'a besoin d'aucune plateforme, et elle ne tient pas au régime de TVA. Une SCI qui n'encaisse aucun loyer, parce qu'elle loge gratuitement ses associés ou parce qu'elle porte un terrain qu'elle n'exploite pas, n'exerce pas d'activité économique : elle reste immatriculée et détient un SIREN, mais elle n'entre dans le champ d'aucune des trois colonnes. Dès qu'un loyer est encaissé, en revanche, l'activité économique existe et la première colonne s'applique, que ce loyer supporte la TVA ou non.

Un patrimoine mixte ne choisit pas une ligne : l'obligation s'apprécie opération par opération. Une SCI peut donc devoir émettre par voie électronique pour un plateau de bureaux sous option et rester hors du champ pour un logement du même immeuble. Lorsque le client est un particulier, il n'y a pas de facture électronique à lui transmettre, mais les données de l'opération sont à transmettre à l'administration lorsqu'elle est dans le champ de la TVA.

Sources : impots.gouv.fr, je facture sans TVA, suis-je concerné, impots.gouv.fr, clients professionnels et particuliers, article 261 D du Code général des impôts.

Un PDF envoyé par courriel n'est pas une facture électronique

C'est le malentendu le plus répandu, et l'administration le tranche en une phrase : la facture de type image PDF, numérisée ou produite par un outil bureautique puis envoyée par courriel, n'est pas une facture électronique au sens de la réforme.

Une facture électronique réunit trois conditions : elle est émise, transmise et reçue sous forme dématérialisée, elle comporte un socle minimum de données sous forme structurée, et elle passe par une plateforme agréée. C'est ce que fait le format Factur-X, un fichier PDF qui embarque les mêmes données sous forme structurée : votre locataire lit la facture comme d'habitude, son logiciel comptable et l'administration lisent les données sans ressaisie.

Source : impots.gouv.fr, une facture envoyée par mail est-elle une facture électronique.

Quatre mentions obligatoires s'ajoutent sur les factures

Aux mentions habituelles s'ajoutent quatre informations :

le numéro SIREN du client ;
l'adresse de livraison des biens, lorsqu'elle diffère de l'adresse du client ;
la nature des opérations facturées : livraison de biens, prestation de services, ou les deux ;
la mention de l'option pour le paiement de la taxe d'après les débits, lorsque le vendeur l'a exercée.

Pour une SCI, la première est celle qui coince en pratique : il faut détenir le SIREN de chaque locataire professionnel, et une facture qu'un circuit de validation ne sait pas rapprocher se fait rejeter sans que personne ne prévienne. SCI Facturation porte ces mentions sur les factures qu'il produit, ainsi que la référence acheteur lorsque votre locataire en impose une.

Source : impots.gouv.fr, ce que la facturation électronique change pour moi.

Pourquoi il faut passer par une Plateforme Agréée

L'État ne fournit pas de service public gratuit d'envoi et de réception des factures. Son rôle se limite à l'annuaire qui permet d'adresser une facture à la bonne plateforme, au recueil des données transmises par ces plateformes, et au système d'échange entre elles. Concrètement, une entreprise ne peut plus adresser directement ses factures à ses clients professionnels : elle doit choisir une plateforme agréée, et cela vaut aussi bien pour émettre que pour recevoir.

Le choix est libre et indépendant de celui de vos fournisseurs ou de vos locataires. La liste officielle des plateformes est publiée et mise à jour par l'administration ; elle en comptait environ cent cinquante à la mi-août 2026.

Avec SCI Facturation, vous n'avez pas cette démarche à faire : l'envoi et la réception passent par notre Plateforme Agréée partenaire, sans surcoût, sans quota et sans contrat à signer de votre côté.

Sources : impots.gouv.fr, je découvre la facturation électronique, liste officielle des plateformes agréées.

Ce que vous risquez, et ce que vous ne risquez pas

Trois régimes de sanction coexistent, et celui qui concerne la réception est presque toujours oublié alors que c'est le seul qui touche toutes les SCI dès septembre 2026.

Manquement	Sanction
Facture non émise au format électronique	50 euros par facture, dans la limite de 15 000 euros par an
Pas de plateforme agréée pour recevoir	Mise en demeure de se conformer sous trois mois, puis 500 euros, puis 1 000 euros par période de trois mois tant que le manquement dure
Données de transaction ou de paiement non transmises	500 euros par transmission, dans la limite de 15 000 euros par an

La première erreur n'est pas sanctionnée

Ces amendes ne s'appliquent pas s'il s'agit de la première infraction constatée sur l'année en cours et les trois années précédentes, et que l'infraction a été réparée spontanément ou dans les trente jours suivant la première demande de l'administration.

Une facture reçue par courriel ou sur papier reste payable

L'administration l'a écrit dans son guide de démarrage : une facture reçue par courriel, en PDF ou sur papier ne doit pas être écartée au seul motif qu'elle n'est pas passée par le circuit électronique, dès lors qu'elle correspond à une opération réelle. La réforme change les modalités de transmission, pas les règles de fond sur la dette, le paiement, la comptabilisation ou le droit à déduction de la TVA. Le seul fait qu'une facture n'ait pas emprunté le bon circuit ne prive pas automatiquement l'entreprise de son droit à déduction.

L'administration a également annoncé qu'elle n'appliquerait pas de sanction, pendant la phase de démarrage, aux entreprises qui rencontrent des difficultés réelles mais sont engagées dans une trajectoire sérieuse de mise en conformité. Ce n'est ni un report ni une suspension : le calendrier reste applicable, et l'indulgence ne couvre pas le refus durable d'entrer dans le dispositif.

Sources : service-public.gouv.fr, règles de facturation et sanctions, article 123 de la loi de finances pour 2026, guide pratique de démarrage de la DGFiP.

Une quittance de loyer n'est pas une facture

La réforme porte sur les factures entre entreprises assujetties établies en France, pour des opérations qui entrent dans le champ de la TVA. La quittance que vous remettez à un locataire particulier n'est pas une facture entre assujettis : elle atteste d'un paiement reçu et n'entre pas dans ce périmètre.

La distinction a une conséquence directe sur le document lui-même. Une quittance ne doit mentionner aucune TVA : toute personne qui fait figurer la TVA sur un document en devient redevable du seul fait de cette mention. SCI Facturation produit donc deux documents différents, avec deux numérotations distinctes : la facture, transmise par la Plateforme Agréée lorsque c'est requis, et la quittance, qui ne mentionne jamais la TVA, porte la mention indiquant qu'elle ne vaut pas facture, et n'est jamais transmise à l'administration.

Source : impots.gouv.fr, j'approfondis mes connaissances sur la réforme.

Combien de temps conserver ces factures

Les pièces comptables se conservent dix ans à compter de la clôture de l'exercice, et l'administration fiscale peut réclamer les pièces justificatives pendant six ans. La durée la plus longue commande : SCI Facturation ne supprime jamais automatiquement une facture émise.

Un point que nous préférons écrire noir sur blanc : SCI Facturation n'est pas un coffre-fort électronique et l'éditeur ne garantit aucune conservation à votre place. L'obligation de conserver vos pièces reste la vôtre. C'est pour cette raison que l'application vous remet chaque mois une archive de vos documents, et que vous pouvez les télécharger à tout moment. Le détail figure dans la documentation.

Ce que SCI Facturation fait de tout cela

Vos factures de loyer sont produites au format Factur-X, avec les mentions obligatoires, y compris les nouvelles.
Les factures de vos fournisseurs arrivent dans l'écran Factures reçues : l'obligation de septembre 2026 est couverte sans démarche de votre part.
L'envoi et la réception passent par notre Plateforme Agréée partenaire, inclus dans toutes les offres, sans surcoût ni quota.
Les quittances, les reçus de dépôt de garantie et les baux restent des documents distincts, avec leurs propres règles.
L'export FEC reste disponible pour votre expert-comptable.

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Sources officielles

Toutes les affirmations de cette page proviennent des documents suivants, consultés le 25 août 2026. Nous les citons plutôt que de les paraphraser sans référence : une règle recopiée sans sa source devient une affirmation de notre part le jour où elle change.