Mon patrimoine
L'écran Mon patrimoine décrit ce que votre SCI possède : vos immeubles, les lots qui les composent, et pour chaque lot le locataire en place ou la date depuis laquelle il est vide.
Saisir votre patrimoine n'est pas obligatoire pour facturer, mais c'est ce qui permet à l'application de calculer votre taux d'occupation, votre loyer annuel sous contrat et ce que vous coûte un local vide.
Immeuble et lot : deux niveaux
Un immeuble est le bâtiment, la maison ou le terrain que vous détenez. Il porte une adresse, une référence cadastrale, une année de construction, un DPE.
Un lot est ce qui se loue : un plateau de bureaux, une boutique, un entrepôt, une place de parking. C'est le lot que vous rattachez à un bail, jamais l'immeuble entier, parce qu'un même immeuble accueille souvent plusieurs locataires.
Un bail peut porter plusieurs lots : le plateau du deuxième étage plus deux places de parking, sur un seul contrat.
Créer un immeuble
- Dans le menu latéral, cliquez sur Mon patrimoine.
- Cliquez sur Nouveau bien.
- Renseignez les informations :
| Champ | Description |
|---|---|
| Nom | Nom de l'immeuble, tel que vous le désignez (obligatoire) |
| Référence | Votre code interne, si vous en utilisez un |
| Nature | Immeuble, bureaux, maison, box ou garage, terrain, ensemble mixte ou divers |
| Référence cadastrale | Référence au cadastre |
| Année de construction | Année d'achèvement |
| Surface totale | Surface du bâtiment en m2 |
| Étiquette DPE et date | Diagnostic de performance énergétique |
| Annexe environnementale | À cocher si le bail doit comporter une annexe environnementale |
| Option à la TVA | À cocher si vous avez opté pour le paiement de la TVA sur cet immeuble |
| Date d'exercice de l'option | Date à laquelle l'option a été formulée |
| Adresse | Adresse, code postal, ville |
- Cliquez sur Enregistrer.
L'adresse est facultative à ce stade, mais elle est reprise automatiquement sur les baux que vous rattacherez aux lots de cet immeuble : la renseigner vous évite de la ressaisir à chaque contrat.
L'option à la TVA se décide immeuble par immeuble
Louer des locaux nus à usage professionnel est exonéré de TVA, sauf si vous optez pour le paiement de la TVA (article 260, 2° du Code général des impôts). Cette option se formule par immeuble, jamais pour la SCI entière : vous pouvez avoir un immeuble de bureaux sous option, et une boutique restée exonérée parce que son locataire ne récupère pas la TVA et paierait donc réellement vingt pour cent de plus.
À la création d'un immeuble, la case est préremplie avec le réglage de la SCI (Configuration > Paramètres), qui n'est qu'une valeur de départ : à vous de la corriger immeuble par immeuble.
Renseignez la date à laquelle vous avez formulé l'option. Elle prend effet le premier jour du mois concerné et ne se dénonce pas l'année suivante : cette date dit à partir de quel loyer la TVA est due, et c'est elle qui le prouvera en cas de contrôle. Une date future est refusée.
Sur la liste Mon patrimoine, les immeubles concernés portent le badge TVA sur option.
Les factures de loyer reprennent automatiquement le régime de l'immeuble : la mention d'option est imprimée sur les factures qui le concernent, et pas sur les autres. Si la TVA facturée contredit ce régime, un avertissement s'affiche sur la facture, sans jamais en empêcher l'émission.
Dites-le aussi dans le bail
Le bail comporte un champ TVA sur le loyer, à trois valeurs : le bail ne le précise pas, le loyer y est soumis, le loyer n'y est pas soumis. Ce n'est pas la même chose que l'option fiscale : c'est ce que vous convenez avec votre locataire.
Deux raisons de le renseigner :
- pour un preneur qui ne récupère pas la TVA (professions médicales, assurance, banque, organismes de formation, associations), la différence est réelle et il doit la connaître avant de signer ;
- si vous exercez l'option en cours de bail, vous ne pouvez répercuter la TVA sur votre locataire que si le bail l'avait prévu. La clause de réserve est écrite pour vous dans les quatre modèles : bail commercial, professionnel, dérogatoire et convention d'occupation précaire.
Dans la convention d'occupation précaire, la clause parle d'indemnité d'occupation et non de loyer, comme le reste du document : la règle fiscale est la même, la rédaction suit le contrat.
Un bail rédigé avant l'apparition de ce champ reste inchangé : tant que vous ne renseignez rien, aucune clause de TVA n'est ajoutée au document.
Ajouter des lots
Depuis la fiche de l'immeuble, cliquez sur Ajouter un lot.
| Champ | Description |
|---|---|
| Désignation | Nom du lot, unique dans l'immeuble (obligatoire) |
| Étage | Rez-de-chaussée, 1er, 2e... |
| Nature | Bureaux, local commercial, entrepôt, parking, local de stockage, autre |
| Surface utile | Surface réellement louée, en m2 |
| Surface pondérée | Surface pondérée, quand votre bail en retient une |
| Tantièmes de charges | Quote-part du lot dans les charges de l'immeuble |
| Loyer de marché | Loyer mensuel hors taxes que vous pourriez en attendre |
| Notes | Vos remarques |
Le loyer de marché sert à chiffrer une vacance. Un lot vide dont vous ne l'avez pas renseigné n'est pas compté pour zéro : il est signalé à part, pour que le potentiel affiché ne soit pas sous-estimé sans que vous le sachiez.
Rattacher un bail à un ou plusieurs lots
Dans le formulaire d'un bail, la liste des lots est proposée groupée par immeuble. Cochez ceux que le bail couvre : l'adresse du bien loué est alors reprise depuis l'immeuble et imprimée sur le bail.
Si vous n'avez pas encore saisi votre patrimoine, basculez sur saisie libre et tapez l'adresse à la main comme avant. Rien ne vous oblige à décrire vos immeubles pour établir un bail.
Une adresse que vous avez tapée n'est jamais remplacée par du vide : si l'immeuble du lot n'a pas d'adresse, c'est votre saisie qui est conservée. En revanche, un bail sans aucune adresse est refusé : c'est une mention dont un contrat de location ne peut pas se passer.
Les chiffres de l'écran
En haut de Mon patrimoine :
| Indicateur | Ce qu'il dit |
|---|---|
| Lots et lots occupés | Le nombre de lots que vous détenez et le nombre de lots loués aujourd'hui |
| Taux d'occupation (lots) | Part des lots loués, en nombre |
| Taux d'occupation (surface) | Part de la surface louée |
| Loyer annualisé | Le loyer que vos baux en cours rapportent sur douze mois, hors charges |
| Potentiel à 100 % loué | Ce que le portefeuille rapporterait si tous les lots étaient loués |
| Manque à gagner annuel | La différence entre les deux |
Les deux taux d'occupation sont donnés ensemble parce qu'ils ne disent pas la même chose : cinq places de parking louées sur six font un beau pourcentage en nombre de lots, et pèsent très peu en surface.
Un bail signé qui ne commence que dans deux mois ne compte pas comme un lot occupé, et son loyer n'est pas encore compté comme sous contrat : la date de prise d'effet fait foi.
Trouver un lot vide
Le bloc Lots vacants liste tous les lots libres, tous immeubles confondus, avec la date depuis laquelle ils le sont et leur loyer de marché. Le filtre Occupés / Vacants applique la même sélection au détail des immeubles, en dessous.
Supprimer et restaurer
- Un lot qui porte un bail en cours ne peut pas être supprimé.
- Un immeuble qui porte encore des lots ne peut pas être supprimé non plus : supprimez d'abord ses lots.
- Une suppression est réversible. La fiche de l'immeuble affiche ses lots supprimés avec un bouton Restaurer, et la case Afficher les biens supprimés fait de même pour les immeubles.
Tant qu'un lot est en corbeille, sa désignation reste réservée dans son immeuble : si vous essayez de la ressaisir, l'application vous invite à restaurer le lot plutôt que d'en créer un second qui porterait le même nom.